2020年中国房地产市场的发展可谓“冷热交加”。从年初的成交量断崖式下降,到市场复苏后市场的回暖与火热,尽管有政策持续调控,但在外部复杂环境影响下,中国房地产市场的未来走势依然不够明朗。
在当前疫情尚未彻底结束、长租公寓暴雷等复杂形势下,大城市面临着哪些住房突出问题?作为老百姓与房产商、投资者,2021年要注意什么?
本期【预见2021】邀请到研究中国房地产市场多年的“老专家”——体育外围平台APP教授、体育外围平台APP房地产研究中心主任贾生华。关于2021年中国房地产市场走势,他提到5个关键词。
体育外围平台APP教授、体育外围平台APP房地产市场研究中心主任贾生华
2021年大城市住房市场形势怎么变?
贾生华/文
根据12月18日中央经济工作会议精神,“解决好大城市住房突出问题”是2021年的中央确定的八项重点工作任务之一。
可见,国家已经把房地产政策的重心,进一步聚焦到“大城市住房突出问题”上来了,这对身处多种焦虑之中的大城市老百姓来说,应该是一个福音。
然而,大城市住房突出问题很多,也很复杂,政府会有哪些新的政策和举措推出呢?同时,大城市居民在经济状况和住房问题方面差异也很大,不同类型的家庭,应该如何面对新的政策和市场环境,努力解决好自己的“住房突出”问题呢?
关于这些问题的探讨,应该会成为2021年中国房地产热点话题。
关键词1:住房保障
大城市住房突出问题首先表现为部分家庭存在住房困难,单纯依靠自身努力无法满足基本居住消费需要。因此,建立和完善住房保障体系,是城市政府的重要责任,也是现代城市治理系统的重要组成部分。根据中央部署,2021年大城市会进一步加大住房保障力度。
住房保障体系的核心要素是保障对象、保障标准和保障方式。对于城市人口和家庭来说,是否有资格享受住房保障福利?可以享受的标准如何?享受的方式和途径是什么?相关办理流程和机制怎么样?这些问题还是比较复杂的。
因此,政府应该不断提升办事效率,并加大政策公开和宣传力度。有关家庭应该积极关注和了解政策细节,公益性的咨询服务也需要鼓励发展。
关键词2:住房租赁
党的十九大报告提出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。
近年来,各级政府在培育大城市住房租赁市场方面,进行了不少试点和探索,如建立租房租赁市场信息服务和监管平台、发展长租公寓、利用集体建设用地建设租赁住房,等等。
2020年12月18日中央经济工作会议提出,“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控”。
高效运转和规范发展的住房租赁市场,对大城市的新市民和流动人口的住房消费十分重要。在总结经验教训基础上,期待政府2021年在发展租赁市场方面更有作为。
关键词3:摇号买房
住房市场供求关系长期紧张、住宅价格持续上涨,是我国大城市住房突出问题一个重要方面。在供求关系短期难以改善背景下,为了控制价格采取的“限价”措施,成为大城市新建商品住宅市场调控的“标配工具”。
在限价政策作用下,新建商品住宅价格与二手房价格“倒挂”,客观上刺激和诱导购房需求释放,形成了“摇号买房”的新常态。尽管政府不断出台其它“限制性政策”打补丁,但摇号买房在大城市可能还要持续一段时间。
对于有“房票”的家庭来说,倒挂的差价成为一份特别的“资格红利”,应该根据家庭经济条件,积极参与,争取“中奖”。
在“房住不炒”背景下,政府一方面通过住房保障和租赁市场解决住房消费问题,另一方面还要抑制投资投机购房,防范化解房地产金融风险。
从家庭层面看,优化住宅资产配置也应该提上议事日程。根据人民银行“2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查”报告,城镇家庭户均总资产317.9万元,其中住宅资产占比近七成。城镇家庭住房拥有率达96.0%。可见,住宅资产对于老百姓的财富管理至关重要。
在新型城镇化背景下,人口和经济持续向核心城市集聚,不同城市住房市场和住宅价格分化趋势十分清晰。随着城市住宅存量不断积累,许多城市住宅市场供求关系已经发生逆转。因此,“有宅家庭”,特别是在不同城市有房子,以及有多套住宅的家庭,需要从大类配置、结构布局、收益风险权衡等角度,考虑优化家庭资产配置问题。
关键词5:老旧改造
满足美好生活需要,推动社会经济高质量发展,是十九大提出的战略任务。大城市存在的大批“老破小”居住小区,也是制约城市人居发展的住房突出问题。
中共中央十四五规划建议提出,要推进以人为核心的新型城镇化,实施城市更新行动,加强城镇老旧小区改造和社区建设。2021年,大城市老旧小区改造的力度和范围还会加大。
老旧小区改造涉及方方面面的利益协调,居民应该积极参与其中,努力实现共建共享,使家庭、社区和城市共生共荣。